こんにちは、まりおです。
さて、本記事は「都市計画道路って何？後編」になります。
前編をお読みでない方は、こちらからどうぞ⇩
前回前置きで終わってしまいましたが（汗）、今回はいよいよ本題になります。
分譲地めぐりをしていて、やっと条件に合う土地が見つかったまりお夫婦。
さっそく不動産屋に電話してみると、告げられた
「この分譲地には都市計画道路が通っています。」
の一言。
なになに？
もう一度、よく物件情報の紙を見てみると、確かに敷地の真ん中を点線が通っています。。。
そして、小さい文字で都市計画道路が通っている旨も書いているではありませんか。
全然気づかなかった・・・。
さっそく、調べてみました。
都市計画道路（としけいかくどうろ）は、「都市の基盤的施設」として都市計画法に基づく「都市計画決定」による日本の道路である。
wikipediaより
なんだか小難しいですが、要は街をより便利に発展させるために、自治体などが法律に則って都市計画の一環で道路の計画を立てているんですね。
上の図は、東京都の都市計画道路図です。
建物が建っている場所の上に、太線で計画道路が通っているのが分かります。
このような図は、各自治体のホームページ等からインターネット上で簡単に見られます。
都市計画道路上では、建物の建築に制限がある！？
都市計画道路上では、住宅を建てるにあたっていくつかの制限があるようです。
- 階数は２階建て以下
- 地下室等を有しないこと
- 主要構造部（壁、柱、はり、床、屋根、階段）が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であること
つまり、一般的な木造住宅または鉄骨住宅は建築OKということです。
さて、ではなぜこのような建築制限がかかるのでしょうか。
それはこの後のデメリットの話と繋がるのですが、「容易に移転し、または除却することができるものであること」という行政側の考えが根底にあるからです。
「容易に移転」といっても、住宅なんて一度建ってしまったらなかなか動かせるものではないような気がしますよね。
しかし、こういった大規模な公共工事の観点からみると木造や鉄骨造程度の住宅は、ふっと風が吹いたら飛んでしまう。。。というのは言い過ぎですが、比較的簡単に取り壊すことができるもののようです。
そして、簡単に取り壊すことができるということは、いざ工事を実施することになった時に立ち退きにかかる補償費をおさえることにも繋がります。
いつ道路が通るの？
これについては、個々の事情によって行政が判断することになります。
ただ、基本的な流れはまず「計画決定」があり、その後「事業決定」されて具体的に工事が始まるようです。
まりお夫婦が気に入った土地も、計画道路の印が通っていましたので「計画決定」された状態だった訳です。
では、「事業決定」されるとどうなるのでしょうか？
ある日突然住んでいる家に怖いお兄さん達がやってきて、家を追い出されて。。。なんて事はありません。（笑）
自治体の担当の方がやってきて、土地の収用（買い取りと補償）の交渉になります。
都市計画道路がかかっている土地のメリット・デメリット
メリット
- 坪単価が多少安い。
- 立ち退きになった場合、補償等でもう一度新築を建てることができるかも。
- 立ち退きになった場合、市街化調整区域に新築を建てられる。
（通常は建築許可の出ない土地に家を建てる事ができる。） - 立ち退きによって、得た不動産の譲渡所得は、税金が優遇される。
デメリット
- 何年先に道路ができるかわからない。
（時期によっては、子供の転校を伴うかも） - 中途半端に土地を持って行かれた場合、土地の市場価値が下がるかも。
- 「補償金額」＝「土地＋新築を建てられる金額」ではない。
まとめ
まりお夫婦は話し合いました。
やっと見つけた条件の良い土地。
なかなか諦められません。
そんな悩んでいるおりに、親戚の叔母からふと「知り合いに、立ち退きにあった人で、二重ローンに苦しんでいる人がいる」と言う話を聞き、それが決め手になりました。
もちろん、そんなケースばかりでは無いはずです。
しかし、ローン返済の最中に立ち退きの話になり、十分な補償額がないまま次の住宅購入のためのローンを組んで…なんて考えると恐ろしくなってきました(;_;)！！
まりお夫婦は「家族が安心して長く住める場所がいい」という思いから、やはり自分たちの考えでは都市計画道路はリスクであり、そのリスクを避けるため今回の土地は諦めることにしました。
先は長い。。。と思っていた矢先、天はわたしたちを見捨ててはいませんでした（大袈裟）
意外な展開（？）から土地が決まり購入することとなります。
そのお話は、また今度😊
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